1 引言
隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，企業(yè)之間的競爭不斷加劇，房地產(chǎn)市場的泡沫也在不斷膨脹。
目前，在許多城市中，房地產(chǎn)行業(yè)供大于求的情況日益突出，投資性的購買者被卡在中間進(jìn)退兩難，而消費性的購買者更多地選擇謹(jǐn)慎觀望。新聞中不時爆出房地產(chǎn)企業(yè)利用各種方法來吸引消費者的眼球，這多少反映出目前的房地產(chǎn)市場比較低迷的現(xiàn)狀。因此，成本管理是否高效，直接決定了企業(yè)在競爭中競爭力的大小，無論是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā)，還是從購買者心理的角度出發(fā)，如何有效地控制房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本，是提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。
2 招標(biāo)成本管理中存在的問題
2.1 招標(biāo)標(biāo)底價格不恰當(dāng)
標(biāo)底價格是招標(biāo)者根據(jù)項目的情況所計算出來的完成項目所需的全部費用。但有些企業(yè)為了獲得更高的利益，在未進(jìn)行充分分析的情況下，盲目壓低項目標(biāo)底價格，投標(biāo)者為了提升自己在競標(biāo)中的競爭力，也會壓低投標(biāo)文件中的項目造價。在日后項目建設(shè)的過程中，中標(biāo)者會為了保障自身的利益，而使用不合格的建筑材料，導(dǎo)致最終項目質(zhì)量不合格，進(jìn)而影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
2.2 招標(biāo)文件不嚴(yán)謹(jǐn)
招標(biāo)文件是招投標(biāo)中招標(biāo)者向投標(biāo)者提供的項目介紹，投標(biāo)者根據(jù)市場情況和企業(yè)實際情況自主進(jìn)行報價，可以說招標(biāo)文件決定著項目成本的多少。但目前我國房地產(chǎn)項目招標(biāo)文件的制定并不嚴(yán)謹(jǐn)，有時會出現(xiàn)招標(biāo)文件中工程量不準(zhǔn)確、造價估計不準(zhǔn)確或出現(xiàn)漏項等問題。若招標(biāo)文件出現(xiàn)問題，會直接導(dǎo)致投標(biāo)者報價與實際情況出現(xiàn)偏差，這就可能會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛，從而影響項目成本的控制。
2.3 評標(biāo)過程不規(guī)范
評標(biāo)工作是招投標(biāo)中最關(guān)鍵的階段，評標(biāo)的質(zhì)量決定著企業(yè)能否從眾多投標(biāo)者中選出最符合項目要求的中標(biāo)者。評標(biāo)應(yīng)遵循公平、公正、公開的原則，針對投標(biāo)者的報價進(jìn)行充分地分析和討論，判斷其可行性。但我國房地產(chǎn)企業(yè)在評標(biāo)過程中，習(xí)慣性地將投標(biāo)報價的高低作為主要的評判依據(jù)，采用價格優(yōu)先的評定方法，不但不會為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，還可能會對企業(yè)的聲譽造成影響。
3 招標(biāo)成本管理
房地產(chǎn)項目招投標(biāo)工作可以分為三個階段：招標(biāo)階段、評標(biāo)階段和合同簽訂階段，成本管理貫穿于三個階段中。針對于上一章節(jié)提到的若干問題，將在本章中分階段進(jìn)行分析并提出解決對策。
3.1 招標(biāo)階段
3.1.1 選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)形式
招標(biāo)方式有公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種。公開招標(biāo)又叫競爭性招標(biāo)，優(yōu)勢在于任何公司都可以投標(biāo)，招標(biāo)者的選擇余地更大，但這種方式存在一定的片面性。在投標(biāo)者較多時，招標(biāo)者無法對每個招標(biāo)者進(jìn)行細(xì)致地審查。而邀請招標(biāo)，顧名思義，就是招標(biāo)者以邀請的方式向特定的公司發(fā)出投標(biāo)邀請。這種方式可以避免公開招標(biāo)中存在的對投標(biāo)者不了解的情況，項目的質(zhì)量和工期的長短也會更有保障。在企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)工作之前，應(yīng)當(dāng)全面分析項目的需求，選擇合適的招標(biāo)形式，應(yīng)當(dāng)根據(jù)需求的不同，靈活運用這兩種招標(biāo)形式。
3.1.2 投標(biāo)者的選擇
質(zhì)量和利益是招標(biāo)者最重視的兩件事，投標(biāo)者的選擇決定了項目最終的質(zhì)量和招標(biāo)者能獲得的利益，所以對投標(biāo)者的審查尤為重要。在選擇投標(biāo)者時，應(yīng)優(yōu)先選擇實力較強、聲譽較好的企業(yè)，相較于一些小型企業(yè)，他們擁有更高的管理水平、更強的實施能力、更有效的資源配置方式，不但可以保證工程的質(zhì)量，在一定程度上，減少了施工中額外的資金輸出，降低了項目的成本。
3.1.3 招標(biāo)文件的編寫
招標(biāo)文件是投標(biāo)者了解項目信息的主要渠道，因此，編寫出高質(zhì)量的招標(biāo)文件非常重要。招標(biāo)文件中應(yīng)包括項目工程量、項目造價、項目質(zhì)量要求等需要投標(biāo)者知曉的相關(guān)信息，這些信息對控制項目的成本起著至關(guān)重要的作用。在撰寫招標(biāo)文件之前，投標(biāo)者應(yīng)對項目的情況進(jìn)行深入地分析，要細(xì)致解讀國家政策文件中的要求，對市場行情有全面了解，對于一些專業(yè)性較強的問題，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)領(lǐng)域的專家合作探討。最后，將這些信息與招標(biāo)者的需求相結(jié)合，撰寫一份科學(xué)、合理的招標(biāo)文件，供投標(biāo)者參考。這在一定程度上減少了招標(biāo)單位的工作量，間接地降低了項目成本。
3.2 評標(biāo)階段
評標(biāo)工作是招投標(biāo)活動中十分重要的階段，評標(biāo)的質(zhì)量決定著招標(biāo)者能否從所有投標(biāo)者中選出最合適的中標(biāo)者。評標(biāo)方法主要有綜合評分法、性價比法、綜合評議法、最低投標(biāo)價法、最低評標(biāo)價法、固定低標(biāo)價法等等。在上文中也提到過，目前房地產(chǎn)公司習(xí)慣使用價格的高低作為評標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)利益固然重要，但過度地追求利益而忽略質(zhì)量，不僅會導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，還會影響企業(yè)的聲譽。所以在評標(biāo)過程中，應(yīng)始終做到公平、公正、公開，避免不正當(dāng)?shù)母偁幮袨椤Ｍ瑫r，要依據(jù)項目的具體需要，選擇合適的評標(biāo)方法，在項目成本和項目質(zhì)量之間找到一個平衡點，選出最適合的中標(biāo)者。不管使用哪種評標(biāo)方法，在確定中標(biāo)者之前，都要對其投標(biāo)書進(jìn)行審查，確認(rèn)其內(nèi)容的真實性、合理性。
3.3 合同簽訂階段
在確定中標(biāo)者后，招標(biāo)者要與其簽訂項目合同，招投標(biāo)者應(yīng)根據(jù)項目的規(guī)模、項目的造價、工期的長短、工程量的大小等因素，選擇合適的合同類型。而從招標(biāo)者的角度來看，在簽訂合同時，應(yīng)綜合考慮各方面的因素和中標(biāo)者的能力，在合同條款的編寫過程中掌握主動權(quán)，在實現(xiàn)對項目成本控制的同時，明確雙方的責(zé)任義務(wù)和風(fēng)險分擔(dān)機制，保證合同能公正地維護(hù)雙方的利益。
4 結(jié)語
總而言之，房地產(chǎn)項目的招標(biāo)階段對項目成本的控制起著限定作用。在招標(biāo)工作中，應(yīng)該以開發(fā)項目的實際需求為基礎(chǔ)，客觀全面地對各種情況進(jìn)行分析，對可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行預(yù)防。只有經(jīng)過充分調(diào)研，提高招標(biāo)工作的水平，才能對成本進(jìn)行合理地控制，進(jìn)而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。